Como sabrá todo el que esté en el mundo, el Real Decreto Ley 26/2026, 29 de septiembre, cuyo artículo 1 se ocupaba de las que se ha dado en llamar "ventas especulativas", después de vicisitudes políticas varias y algún acontecimiento luctuoso, permaneció vigente apenas un par de días.
A este Real Decreto Ley 26/2026, le dediqué una previa entrada (El artículo 1 del Real Decreto Ley 26/2026, de 29 de septiembre. Decreto Mari Carmen), esfuerzo que, pese a su aparente inutilidad, aún puede conservar algún interés, en cuanto la norma no convalidada, por uno de esos milagros propios de los tiempos, ha renacido en espíritu y en buena parte también en letra en el nuevo Real Decreto Ley 29/2026, de seis de octubre.
Así que me ocuparé ahora del artículo 1 de este nuevo Real Decreto Ley 29/2026, para no perder del todo lo hecho y con la secreta esperanza de que esta vez lo escrito no pierda vigencia en tan corto espacio temporal.
Pero antes una pequeña digresión.
La modificación de los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios.
El artículo 1 no es el único del Real Decreto Ley 29/2026 que incide directamente en la actividad notarial. Es también muy de tener en cuenta la modificación del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que regula los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios de vivienda, y por extensión, de los arrendatarios para uso distinto de vivienda.
Y aunque no me ocupe ahora en detalle del régimen de los tanteos y retractos arrendaticios, a los que ya dediqué una entrada del blog (Los derechos de adquisición preferente en los arrendamientos urbanos), sí destacaré las principales novedades, que así de paso me entero de ellas:
- La desaparición de la excepción del número 7 de dicho artículo 25 relativa a las ventas conjuntas.
El anterior número 7 del artículo 25 de la LAU excluía estos derechos de adquisición preferente "cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos".
El Real Decreto Ley 29/2026, reforma ese número 7, dándole la siguiente redacción:
"Los derechos de tanteo y retracto del arrendatario no decaerán por el
hecho de que la vivienda arrendada se transmita conjuntamente con otras
viviendas, locales, inmuebles o activos, siempre que la vivienda sea jurídicamente
individualizable.
A estos efectos, el precio imputable a la vivienda arrendada será el que resulte
de la distribución proporcional del precio global de venta conforme a criterios
objetivos y verificables, atendiendo preferentemente al valor de referencia catastral
o, en su defecto, a tasación independiente. Serán ineficaces frente al arrendatario
las asignaciones de precio que tengan por finalidad impedir u obstaculizar el
ejercicio del derecho de adquisición preferente".
Con esto se aclara una cuestión que había dado lugar a unas cuantas sentencias del Supremo en los últimos años, resultando que existirá derecho de adquisición preferente en las ventas conjuntas por una empresa de todas o parte de sus viviendas o locales en uno o varios edificios. Con la anterior legislación, estas ventas en globo podían no dar lugar a derecho de adquisición preferente, siempre que se cumpliesen los presupuestos del artículo 25.7, entre ellos el que el vendedor transmitiese todas las viviendas y locales de los que fuera titular en un edificio (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de abril de 2025).
Una duda que plantea esta nueva redacción es cuándo debe entenderse que la vivienda vendida conjuntamente con otras viviendas o locales es "jurídicamente individualizable", pues de ello depende que exista o no derecho de adquisición preferente.
Debe observarse que la norma exige que la vivienda sea "jurídicamente individualizable", lo que es distinto a que esté ya jurídicamente individualizada.
Y, por otro lado, la expresión "jurídicamente individualizable" parece exigir algo más que el que la vivienda sea arquitectónica o materialmente individualizable.
Planteémonos el caso de viviendas en edificaciones que no estén constituidas formalmente en régimen de propiedad horizontal, pero que podrían estarlo teniendo en cuenta las características arquitectónicas del edificio. De ellas se podría decir que no están individualizadas jurídicamente, pero no que no sean individualizables jurídicamente.
No obstante, determinar cuando una vivienda puede constituirse en régimen de propiedad horizontal exigirá tener en cuenta no solo sus circunstancias arquitectónicas, no siempre fácilmente apreciables en el ámbito notarial y registral, sino también las jurídicas, que pueden someter la división horizontal a licencias u otros trámites administrativos.
La jurisprudencia y también la doctrina de la Dirección General venían sosteniendo que no existían derechos de adquisición preferente cuando no coincidían el objeto de la venta y el del arrendamiento.
Así:
- La
Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 2006 aplica la doctrina jurisprudencial sobre la necesidad de coincidencia entre la finca arrendada y la que es objeto de transmisión para que pueda ejercitarse el retracto, de manera que si lo arrendado es solo una parte de lo transmitido no cabrá ejercitar el retracto.
En el caso, la arrendataria de dos pisos, al parecer fincas registrales independientes, ante la ejecución hipotecaria de ambos, pretende ejercer el retracto sobre uno solo de ellos. Se argumentaba que el alto valor de adjudicación le impedía ejercer el retracto sobre ambos, pretendiendo adquirir uno de ellos y no el otro, en que continuaría como arrendataria.
La sentencia desestima la acción de retracto, ejercitada con el régimen de la LAU de 1964, afirmando:
"En el caso que nos ocupa, falta el presupuesto de que la acción de retracto había de ejercitarse sobre toda
la finca vendida, pues la Ley niega al arrendatario la posibilidad de escoger la cosa que podrá ser objeto
del ejercicio del derecho de adquisición preferente en caso de venta, y lo limita a la vivienda arrendada,
independientemente de que conste o no como una unidad registral en el Registro de la Propiedad (STS de
26 de mayo de 1988 ), y obra acreditado que la misma estaba compuesta por las fincas tercero centro y
tercero izquierda del edificio número 3 de la PLAZA000 , de Gijón, con la constancia de que la actora pretende
permanecer en régimen de inquilinato en la parte de su domicilio que no ha sido objeto de retracto, lo cual,
indudablemente, abunda en la demostración de que, con la del tercero centro, constituye la morada de ella y
su familia".
Expone la sentencia la doctrina general del Tribunal Supremo sobre coincidencia entre lo arrendado y lo vendido, como presupuesto del retracto, en los siguientes términos:
"... la STS de 26 de mayo de 1988 ha declarado, en relación con el retracto, que la individualidad o independencia
de la cosa arrendada hay que deducirla de sus condiciones físicas, de su naturaleza, límites, destino y
del contrato de arrendamiento, no obstante la unidad registral de la finca, pues en definitiva el derecho de
adquisición preferente tiende a facilitar al arrendatario el acceso a la propiedad de la vivienda que ocupa, y, en
esta línea las SSTS de 24 de mayo de 1982 y 27 de marzo de 1989 manifestaron que el retrayente ha de serlo
de toda la finca transmitida, de modo que, cuando el arrendador enajena una porción de finca mayor que la que
el arrendatario tenia arrendada, no resulta posible el derecho de retracto; asimismo, las SSTS de 24 de junio
de 1994 y 6 de abril de 1995 han sentado la inviabilidad de la acción de retracto si no hay coincidencia entre lo
vendido y lo que se intenta retraer; conclusión que también se desprende del tenor del artículo 25, apartado 6, de
la vigente Ley arrendaticia, expresivo de que si la venta recayese, además de sobre la vivienda arrendada, sobre
los demás objetos alquilados como accesorios por el mismo arrendador, no podrá el arrendatario ejercitar
los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda, de cuyo texto claramente se desprende que si
el arrendatario quiere ejercitar su derecho de adquisición preferente debe adquirir el conjunto de las cosas
transmitidas y no una parte de ellas, según le convenga, interpretación que debe mantenerse no sólo respecto a
los objetos alquilados como accesorios, tales como trasteros o garajes, sino incluso con mayor rigor respecto
a lo que es objeto principal del contrato, es decir la vivienda arrendada, que, en consecuencia, debe retraerse
conjuntamente como una unidad, según fue objeto del arrendamiento, con independencia de que constituyan
una o más fincas registrales".
- La
Resolución de la DGSJFP 19 de noviembre de 2020 declara que en la venta de una casa en que una parte de la misma está arrendada no existen derechos de adquisición preferente por no coincidir lo vendido con lo arrendado, ni conforme a la actual LAU de 1994, ni conforme a la previa LAU de 1964.
Esto ya no parece tan evidente con la nueva legislación, dado el concepto de individualizable que emplea, al margen de las dificultades que el ejercicio de tal retracto pudiera tener para el acceso de la adquisición resultante del mismo al registro de la propiedad. Y piénsese que la propia existencia del arrendamiento de vivienda es un indicio del carácter individualizable de la misma.
La norma se refiere a la venta de la "vivienda arrendada" como presupuesto del surgimiento de los derechos de adquisición preferente. A mi entender, ello implica que solo el arrendatario de toda la vivienda puede ejercitar los derechos de adquisición preferente. Así, aunque el también reformado artículo 2.1 de la LAU disponga que son arrendamientos de vivienda habitual aquellos que "recaen sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda", entiendo que el que tiene arrendada una habitación o estancia de la vivienda que se vende no puede ejercitar el retracto sobre toda la vivienda vendida.
En consonancia con la reforma de este artículo 25.7 de la LAU, se reforman también los números 2, 3 y 5 del mismo artículo 25, para exigir que se individualice el precio en las ventas conjuntas, números que quedan con la siguiente redacción:
"2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca
arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en
que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el
precio y las demás condiciones esenciales de la venta. Cuando la vivienda se
venta conjuntamente con otras viviendas, locales, inmuebles o activos, la
notificación deberá expresar el precio imputado a la vivienda arrendada y los
criterios objetivos utilizados para su determinación.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los
ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario
ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del
Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese
omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, incluidos, en su caso, el
precio imputado a la vivienda arrendada y los criterios utilizados para su
determinación, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la
compraventa imputable a la vivienda arrendada o menos onerosas sus restantes
condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días
naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente
deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que
se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento
en que fuere formalizada.
5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de
viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos
casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos
en ellos exigidos. Cuando la vivienda se transmita conjuntamente con otras
viviendas, locales, inmuebles o activos, deberá hacerse constar en la escritura el
precio imputado a la vivienda arrendada y los criterios objetivos utilizados para su
determinación. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea
inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la
pena de falsedad en documento público".
Se introduce, por tanto, como requisito necesario en las ventas conjuntas la individualización del precio de las viviendas (o locales) arrendados, y también la expresión de los criterios objetivos de individualización. Estos requisitos serán también exigibles para la inscripción de la venta.
Sin embargo, si se incumpliese el deber de individualización en el contrato de venta, no parece que ello impidiese el ejercicio de los derechos de adquisición preferente, debiendo acudirse en tal caso a la solución del número 7, según el cual: "el precio imputable a la vivienda arrendada será el que resulte de la distribución proporcional del precio global de venta conforme a criterios objetivos y verificables, atendiendo preferentemente al valor de referencia catastral o, en su defecto, a tasación independiente".
Cuando sí se cumpla la obligación de individualizar el precio en el contrato de venta, esta debe hacerse con arreglo a criterios objetivos, que deberán expresarse en la escritura. Parece que entonces también deberá acudirse preferentemente al criterio del valor de referencia, lo que presupone que este valor esté fijado para cada vivienda o local que se vende, lo que no siempre sucederá, a falta de tal valor se debe acudir a tasación independiente.
Ello nos plantea si, a falta de valor de referencia, será necesario incorporar a la escritura una tasación independiente (no se dice que tenga que ser de entidad homologada) que justifique la distribución del precio, o será bastante que se invoque algún criterio objetivo, como la superficie útil o construida, la planta en que se sitúa, su estado de conservación, etcétera, sin perjuicio de que esta distribución pueda ser discutida por el arrendatario al ejercer sus derechos de adquisición preferente. A mi entender, esta segunda es la interpretación preferible, entendiendo que el artículo 25.7 lo que contempla es el criterio a seguir en caso de falta de individualización voluntaria de los precios, pero está por ver cuál se seguirá en la práctica registral.
- La supresión de la posibilidad de renunciar a los derechos de adquisición preferente, que se recogía en el apartado 8 del artículo 25 de la LAU ("No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa"), cuya redacción queda del siguiente modo:
"Las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de
adquisición preferente".
La prohibición de renuncia anticipada a los derechos de adquisición preferente es absoluta. Pero no alcanzará, a mi entender, a la renuncia una vez nacido el derecho de adquisición preferente por haberse comunicado al arrendatario la intención de vender y sus condiciones, o a la que se practique en el mismo acto de la venta.
Tal posibilidad de renuncia sí existirá en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, en que prevalecerá lo pactado sobre la regulación legal.
Y para terminar este excurso sobre los derechos de adquisición preferente del arrendatario, me gustaría referirme a su régimen transitorio.
Lo cierto es que, por llamativo que resulte, este Real Decreto Ley 29/2026 no ha tenido a bien regularlo, lo que nos remite a la aplicación de las reglas generales. Así:
- La regla general es que un contrato se rige por la legislación vigente al tiempo de su celebración. Así, lo prevé la Disposición Transitoria 2ª del Código Civil, conforme a la cual:
"Los actos y contratos celebrados bajo el régimen de la legislación anterior, y que sean válidos con arreglo a ella, surtirán todos sus efectos según la misma, con las limitaciones establecidas en estas reglas. En su consecuencia serán válidos los testamentos, aunque sean mancomunados, los poderes para testar y las memorias testamentarias que se hubiesen otorgado o escrito antes de regir el Código, y producirán su efecto las cláusulas ad cautelam, los fideicomisos para aplicar los bienes según instrucciones reservadas del testador y cualesquiera otros actos permitidos por la legislación precedente; pero la revocación o modificación de estos actos o de cualquiera de las cláusulas contenidas en ellos no podrá verificarse, después de regir el Código, sino testando con arreglo al mismo".
Esto será de aplicación, a mi entender, a la renuncia a los derechos de adquisición preferente pactada bajo la legislación anterior, renuncia que seguirá produciendo sus efectos aunque la venta se realice vigente la reforma. Lo contrario sería dar al nuevo artículo 25.8 de la LAU un alcance retroactivo no previsto en la norma, lo que está vedado por el artículo 2.3 del Código Civil.
Sin embargo, si se pretendiese modificar el contrato de arrendamiento tras la entrada en vigor de la reforma, las modificaciones sí se sujetarían a la misma. Así, si se pretendiera introducir en un contrato anterior al Real Decreto Ley 29/2026 la renuncia anticipada a los derechos de adquisición preferente que no había sido recogida en el contrato inicial.
- Más dudas podría plantear el régimen transitorio de la reforma de los derechos de adquisición preferente.
Cabrían dos posiciones:
- Entender aplicable la referida Disposición Transitoria 2ª del Código Civil, lo que llevaría a aplicar a los mismos la legislación vigente al tiempo de celebrarse el contrato.
- Considerar que es de aplicación la legislación vigente al tiempo en que surge el derecho de adquisición preferente.
Esta segunda tesis podría encontrar cierto apoyo en la Disposición Transitoria 1ª del Código Civil, conforme a la cual:
"Se regirán por la legislación anterior al Código los derechos nacidos, según ella, de hechos realizados bajo su régimen, aunque el Código los regule de otro modo o no los reconozca. Pero si el derecho apareciere declarado por primera vez en el Código, tendrá efecto, desde luego, aunque el hecho que lo origine se verificara bajo la legislación anterior, siempre que no perjudique a otro derecho adquirido de igual origen".
Los Reales Decretos Ley 21/2018 y 7/2019, que también modificaron el régimen del arrendamiento urbano, incluyendo el artículo 25 sobre derechos de adquisición preferente, recogían una Disposición Transitoria 1ª, idéntica en ambos supuestos, conforme a la cual:
"Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley".
Ello coincide con el criterio de la Disposición Transitoria 2ª del Código Civil, asumiéndose la no retroactividad plena de las reformas.
Además, aplicar esta segunda posición implicaría dar a la reforma un alcance retroactivo, aunque sea parcial, que no está prevista, lo que es contrario al artículo 2.3 del Código Civil (Las leyes no tendrán efecto retroactivo, si no dispusieren lo contrario).
En consecuencia, el régimen de los derechos de adquisición preferente se regirá, también en cuanto a la modificación de las excepciones relativas a ventas conjuntas, por la legislación vigente al tiempo del contrato.
Esta sentencia tiene en cuenta la Disposición Transitoria 2ª, número 3, de la LAU, que asume que los derechos de adquisición preferente de contratos anteriores a la LAU de 1994 se rigen por la LAU 1964.
El régimen de las ventas especulativas: el artículo 1 del Real Decreto Ley 29/2026.
Después de este excurso, que ha quedado algo largo, vamos ya con el artículo 1 del nuevo Real Decreto Ley 29/2026, que comienzo por transcribir:
"Artículo 1. Protección del mercado de la vivienda frente a la actividad especulativa.
1. Desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 31 de diciembre de 2030 toda entidad con o sin personalidad jurídica dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamo hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado, así como las personas jurídicas que ostenten la condición de gran tenedor conforme a la legislación estatal de vivienda o las entidades integradas en su mismo grupo o que actúen por su cuenta, tendrá limitada la adquisición de una vivienda, a título gratuito o a título oneroso por un valor de contraprestación inferior al setenta por ciento de su valor de mercado, determinado, a la fecha del acuerdo vinculante, por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España, independiente de las partes, que emitirá un informe que deberá aportar la parte compradora.
Se entenderá por contraprestación total efectiva la suma de todas las cantidades, deudas asumidas, prestaciones accesorias y ventajas patrimoniales satisfechas o comprometidas por el adquirente o por personas vinculadas a este como consecuencia directa o indirecta de la transmisión.
La limitación afectará tanto a viviendas en estado de uso como de viviendas de edificios construidos sobre suelo de calificación residencial que cumplan los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad, desde que dispongan de certificado de fin de obra.
2. La limitación del apartado anterior no resultará de aplicación cuando la transmisión se produzca con las siguientes finalidades:
a) Para su destino a vivienda habitual a precio asequible o social hasta al menos el 31 de diciembre de 2030.
b) Para su destino a residencia de personas que precisen atención sociosanitaria.
c) Para su destino a residencia de personas pertenecientes a colectivos socialmente vulnerables por parte de entidades del tercer sector de acción social.
d) Para su destino a la protección de las víctimas de violencia de género tanto de atención como residencial y en cualquiera de sus modalidades.
e) Tampoco será de aplicación cuando las entidades compradoras acrediten su adhesión y cumplimiento del Código de Buenas Prácticas aprobado por Acuerdo de Consejo de Ministros. Esta condición se entenderá cumplida por entes públicos territoriales y aquellos otros organismos públicos y empresas o sociedades mercantiles pertenecientes al sector público, cuya finalidad es la promoción y la gestión de vivienda social y asequible con carácter permanente.
3. La previsión de los apartados 1 y 2 no se aplicará a las transmisiones de propiedad que a la entrada en vigor de esta ley se hayan elevado a escritura pública, aunque estas no se encuentren todavía inscritas en el Registro de la Propiedad correspondiente. En ese caso, la inscripción se realizará respecto del contenido de la escritura pública protocolizada ante la notaría correspondiente en fecha anterior a la entrada en vigor de esta ley, sin que, una vez haya entrado en vigor la presente ley, pueda ser la escritura modificada ni ampliada mediante adenda.
4. Asimismo, lo previsto en los apartados 1 y 2 no se aplicará a las adquisiciones de propiedad que deriven de procedimientos de ejecución tramitados ante los órganos jurisdiccionales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal o de procedimientos de ejecución hipotecaria cuando la entidad que inste la ejecución acredite su adhesión y cumplimiento del Código de Buenas Prácticas previsto en el apartado 2.e).
5. Cuando, al amparo de las excepciones previstas en el apartado 2.e) o 4, alguna de las entidades comprendidas en el apartado 1 adquiera o se adjudique, por un importe inferior al setenta por ciento de su valor de mercado determinado conforme a lo previsto en el apartado 1, una vivienda que constituya la vivienda habitual de una persona en situación de vulnerabilidad y que carezca de alternativa habitacional, quedará suspendido hasta el 31 de diciembre de 2030 cualquier lanzamiento que afecte a dicha vivienda, en los términos previstos en la legislación aplicable.
El Código de Buenas Prácticas previsto en el apartado 2.e) deberá contemplar las medidas y obligaciones exigibles a las entidades adheridas para proporcionar una alternativa habitacional a las personas vulnerables afectadas, así como las condiciones y garantías para su cumplimiento.
Las excepciones previstas en el apartado 2.e) y 4 no serán de aplicación hasta la aprobación y entrada en vigor del referido Código de Buenas Prácticas y únicamente podrán ser invocadas por las entidades que acrediten su adhesión y efectivo cumplimiento".
Aparte de la ampliación del plazo temporal de la limitación, que se amplía en dos años (del 31 de diciembre de 2028 al 31 de diciembre de 2030), lo que destaca es la delimitación de su ámbito subjetivo.
En el Real Decreto Ley 26/2026 (el no convalidado), el ámbito subjetivo lo constituía "toda entidad con o sin personalidad jurídica, que incluya en su objeto social la
adquisición de inmuebles". Ello claramente excedía del pregonado propósito de prohibir, o al menos limitar, la adquisición a los denominados "fondos buitres" y se extendía a toda entidad, con o sin personalidad jurídica, que tuviera un objeto inmobiliario.
En la nueva norma, su ámbito subjetivo comprende lo siguiente:
- Toda entidad con o sin personalidad jurídica dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamo hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado.
Asumo que esto es un intento del legislador de definir los referidos "fondos buitre".
Precisamente, la referencia a entidades sin personalidad jurídica parece principalmente referida a los fondos de inversión inmobiliaria, que carecen de dicha personalidad.
Pero el ámbito fijado se extiende a entidades que sí tienen personalidad jurídica, como las sociedades mercantiles.
Lo que las define como sujetos de la norma es, más que su forma, su objeto, entendido ahora no como objeto estatutario, sino como actividad.
Y esta actividad es estar dedicado a lo que, en la mens legislatoris, es una actividad especulativa y moralmente reprobable, comprar barato y vender caro.
Se sobreentiende que "estar dedicado" es hacerlo habitualmente, aunque no se descarta que la condena moral, con sus consecuencias jurídicas, se extienda al que realice tal operación de forma aislada, pero suficientemente masiva para introducir el elemento especulativo que inspira la norma.
Sin entrar en lo moral o en lo político, desde una perspectiva jurídica el concepto es indeterminado y de difícil apreciación en el ámbito notarial o registral.
Quizás haya entidades que todos asumamos que se dedican a eso, como los grandes fondos de inversión inmobiliarios. Blackstone es el primero que se viene a la mente, por la noticia cumplida que la prensa ha dado de sus actividades recientes. Pero es de destacar que tal fondo, según la información disponible en la red, es el socio mayoritario de una inmobiliaria en la que participa con uno de nuestros grandes Bancos, inmobiliaria que tiene, o tuvo, encargada la gestión de la venta de los activos del SAREB, entidad de carácter público y que estaría exenta de la aplicación de esta norma, y todo ello en virtud de un contrato celebrado con el actual gobierno (
https://www.elmundo.es/economia/2026/10/05/6ac2307be85ecee2298b457d.html). Lo digo como apunte de lo complicado que resulta saber quién es quién en el mercado inmobiliario en masa.
Otros casos distarán de ser tan "obvios". Piénsese en el de la sociedad que compró el inmueble arrendado que constituye el desencadenante emocional de esta urgente reforma legislativa. No era ni un fondo de inversión, ni una gran empresa, y lo digo porque fue calificada por una destacada representante política, con responsabilidades directas en la materia, de "PYME buitre, muy carroñera" (
https://www.eldebate.com/espana/20260929/isabel-rodriguez-urbagestion-vez-no-fuera-fondo-pyme-buitre-carronera_464079.html), y sin entrar en lo justo o injusto de la calificación, el comentario revela lo elástico del concepto legal en la mens legislatoris.
Al menos parece que será conveniente exigir en la escritura, cuando estemos ante un supuesto de hecho de posible aplicación de la norma (por ejemplo, una sociedad con objeto inmobiliario), una manifestación por parte del comprador de que no es tal cosa (entidad dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamo hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado).
Cuestión diversa es el sentido económico de la definición. Sabiendo yo de economía poco o nada, casi por divertimento me pregunto si en una economía de mercado como la nuestra, donde, hasta cierto punto al menos, juegan las reglas de la oferta o la demanda, realmente hay entidades que compran viviendas por un precio "claramente inferior a su valor de tasación de mercado".
Y lo digo porque, descartando que nadie pretenda hacer favores económicos a estas empresas, del carácter anecdótico de prohibir la donación (o herencia) a favor de las mismas creo que nadie duda, cualquier empresa, buitre o no buitre, o particular, por lo que viene al caso, al menos si conserva el uso de razón, tratará de comprar lo más barato posible y vender lo más caro posible, y ambos precios los marcará el mercado.
Un ejemplo es el de la compra de vivienda arrendada, origen emocional de la reforma. Parece claro, hasta para un lego en economía como yo, que el que el inmueble que se compra esté sujeto a un arrendamiento de renta antigua y habitado por una persona potencialmente vulnerable rebajará su precio por pura aplicación de las reglas de mercado.
Otra cosa es que lo que pretenda decir el legislador es que supuestos de tal clase deban tratarse como si fueran inmuebles no arrendados, pero esto ni lo marca el mercado, ni tampoco las normas oficiales sobre tasación.
Lo digo porque estas normas oficiales de tasación, a las que parece remitirse la norma, al referirse al valor de mercado fijado por una sociedad de tasación homologada, tienen en cuenta la situación posesoria de la finca para fijar su valor, como veremos.
Otra curiosidad de la norma es que se haya incluido en la definición del ámbito subjetivo la adquisición especulativa de carteras hipotecarias, cuando ninguna limitación existe para el precio de adquisición de préstamos o créditos hipotecarios.
- Las personas jurídicas que ostenten la condición de gran tenedor conforme a la legislación estatal de vivienda o las entidades integradas en su mismo grupo o que actúen por su cuenta.
Este segundo supuesto comprende a los llamados grandes tenedores, pero solo si son personas jurídicas.
Se excluye por tanto de este caso tanto a las entidades sin personalidad jurídica como a las personas físicas.
El concepto genérico de gran tenedor lo encontramos en el artículo 3, letra k), de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que ha sido modificado por el artículo 4 de este Real Decreto-ley 29/2026.
La redacción que queda tras el Real Decreto Ley es la siguiente:
«k) Gran tenedor: a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles de uso residencial ubicadas en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
Dicha condición se deberá acreditar mediante certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a su nombre.
Cuando una finca registral comprenda un edificio compuesto por varias unidades susceptibles de uso residencial, se entenderá que cada una de dichas unidades constituye un inmueble independiente a efectos de cómputo, con independencia de que no exista división horizontal inscrita.»
El Real Decreto Ley 29/2026 introduce ex novo los dos últimos párrafos, sobre necesidad de acreditar la condición de gran tenedor mediante certificación registral y la fórmula de cómputo en edificios sin división horizontal inscrita (aportando de paso un indicio sobre qué considera el legislador como vivienda individualizable en estos casos).
Basta ser titular de los más de diez inmuebles de uso residencial, aunque no estén arrendados.
Esta definición será aplicable a una buena parte de las sociedades promotoras o de actividad inmobiliaria, incluso de pequeño o medio tamaño, lo que claramente desborda cualquier pretensión de restringir la limitación a lo buitre.
Porque, además, no se exige aquí disposición carroñera alguna, basta con cumplir el límite cuantitativo legal.
En cuanto a la forma de cómputo del límite legal, lo que la norma contempla es la adquisición por un "gran tenedor". Tal situación, según entiendo, debe preceder al acto de adquisición. Solo se computarían así las viviendas de las que la sociedad compradora fuera titular antes del acto de adquisición, sin tener en cuenta, ni computar las que adquiera en el propio acto.
Por ejemplo, una sociedad que es titular de diez viviendas de uso residencial compra otra vivienda de uso residencial. A mi entender, no se cumple el presupuesto de la norma, pues la sociedad no era gran tenedora hasta la adquisición.
Por tanto, este es el caso que, al menos en mi práctica profesional de notaría de pueblo, es más susceptible de presentárseme.
Una primera duda es si ante la compra por cualquier sociedad, al menos con actividad inmobiliaria, debo exigir una certificación registral que me justifique que no es gran tenedor y que no le es de aplicación la norma. O bien bastaría con que así me lo manifestase. Quisiera creer que es lo segundo, pero dudo de que esto vaya a ser la práctica registral, si me fío de otros antecedentes. El tiempo dará o quitará razones.
Otra cuestión es que se añade a este supuesto de hecho subjetivo "las entidades integradas en su mismo grupo o que actúen por su cuenta".
Así que cualquier sociedad integrada en un grupo de sociedades de las que una sea gran tenedor estará sujeta a la norma.
Lo de actuar "por su cuenta" puede hacer referencia a algún tipo de mandato no representativo, pues si pensara en el representativo la aclaración sobraría.
No creo que sin embargo se deba extender a los socios mayoritarios o incluso los titulares reales de las entidades. Es decir, si el socio mayoritario de una entidad o un socio con una posición de control que lleve a calificarlo como titular real sea gran tenedor, esto no implica que encaje en el supuesto de hecho de la norma la compra por dicha entidad que no es gran tenedor (al margen de que el supuesto sí pueda encajar en el concepto de grupo de sociedades del artículo 42 del Código de Comercio). En el lenguaje jurídico, que entiendo que es al que debemos estar, actuar por su cuenta implica, a mi entender, algo más que esto.
En todo caso, serán circunstancias de difícil apreciación en el ámbito notarial.
Otra matización interesante es que la extensión a sociedades del mismo grupo o a sociedades por cuya cuenta se opera se limita al caso del gran tenedor y no se extiende al de "entidades buitre". Al menos en una interpretación gramatical de la norma, aunque no se me alcance la razón legislativa última de esto, teniendo en cuenta el espíritu legal.
Respecto del título adquisitivo, lo es cualquier adquisición gratuita u onerosa por debajo del valor que se indicará después.
Como ya he dicho en la previa entrada, en el caso de donaciones, siempre será de aplicación la norma, pues su propio carácter gratuito determina que se adquieran por debajo del límite de valor legal.
En cuanto a la adquisición onerosa, incluye títulos distintos a la compraventa, como pueden ser la permuta o la aportación al capital de una sociedad.
Esta consideración se refuerza con la nueva redacción ("tendrá limitada la adquisición de una vivienda, a título gratuito o a título oneroso por un valor de contraprestación inferior al setenta por ciento de su valor de mercado") que, a diferencia de la de la norma no convalidada ya no recoge el término precio, el cual podía llevar a pensar su aplicación exclusiva a la compraventa ("tendrá limitada la adquisición de una vivienda, a título gratuito
o a título oneroso por un precio inferior al setenta por ciento de su valor de tasación de
mercado", aunque el concepto de precio se sigue recogiendo al definir las entidades "buitre").
Como ya dije, en el caso de la permuta, el valor de adquisición será el del bien que se entrega por el adquirente en permuta (la entidad buitre o gran tenedora) y no el del bien que se adquiere. Por ello, lo que habrá que justificar es que el bien que el adquirente entrega en permuta no es de valor inferior al setenta por ciento del valor de tasación del bien que adquiere. Ello exigirá determinar el valor de tasación de ambos bienes (con los posibles sustos fiscales).
En las aportaciones al capital, con el mismo criterio el valor de adquisición por la entidad buitre o gran tenedora será el de las acciones o participaciones que el aportante reciba, valoradas en su valor real, que suele ser distinto del nominal, al menos en las ampliaciones de capital. Ese valor de las acciones o participaciones no podrá ser inferior al setenta por ciento del valor de mercado de la vivienda que se aporta, lo que, como veremos, deberá justificarse con la correspondiente tasación homologada.
No obstante la exigencia de tasación homologada por una entidad de tasación en el supuesto de aportación a sociedad entiendo que debe referirse al inmueble aportado y no a la acción o participación social entregada en contraprestación. Para estas, si se exige alguna valoración, deberá ser por auditor o experto, como exige la legislación mercantil, aunque la exigencia de que sea independiente de la sociedad adquirente plantea alguna duda sobre si lo podrá elegir sin más el adquirente (la sociedad).
Si la aportación es con prima, entiendo que deberá valorarse tanto el valor nominal de la acción o participación como la prima de emisión, con las precisiones siguientes:
- En las ampliaciones de capital, la prima suele compensar precisamente el valor real de la acción o participación social adquirida.
- En la constitución de sociedades, donde también se admite la prima de emisión, tratará de compensar precisamente el exceso del valor del bien sobre el nominal de las acciones o participaciones suscritas o asumidas.
No obstante, incluso en la aportación a sociedad que se constituye, si el valor de lo aportado excede del valor nominal de la acción o participación recibida, ello no significa necesariamente un enriquecimiento injustificado para la sociedad, ni un empobrecimiento para el socio aportante. Así, si la constitución la realiza el socio único, aunque el bien aportado se haya infravalorado en relación al nominal de las acciones o participaciones asumidas, su participación en el patrimonio real de la sociedad será del cien por cien y el valor real de sus acciones o participaciones coincidirá con el del bien aportado. A mi entender, esta circunstancia excluye el supuesto del ámbito de la norma. Cuestión diversa pudiera ser la sociedad con diversos socios.
Si el valor nominal de las acciones suscritas o participaciones asumidas superara el setenta por ciento del valor del bien aportado, habrá que entender que se cumple con la finalidad de la norma, porque no cabe emitir acciones o participaciones por debajo de su valor nominal.
El supuesto de constitución de sociedades plantea una duda adicional. ¿Entrará en el supuesto de la norma el caso en que una persona física aporte a una sociedad más de diez viviendas de uso residencial?
Si aplicamos el criterio antes señalado, en que se debe ser gran tenedor en el propio momento de la adquisición y no computar para el cálculo las propias viviendas adquiridas, la respuesta sería negativa. Aunque reconozco el caso de la constitución de sociedades plantea especiales dudas.
Respecto del criterio de valoración y la forma de justificarlo, al menos aquí si hemos ganado en claridad.
La norma no convalidada se refería a "un precio inferior al setenta por ciento de su valor de tasación de
mercado"
Pero según la norma vigente, el límite valorativo es:
"un valor de contraprestación inferior al setenta por ciento de su valor de mercado, determinado, a la fecha del acuerdo vinculante, por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España, independiente de las partes, que emitirá un informe que deberá aportar la parte compradora.
Se entenderá por contraprestación total efectiva la suma de todas las cantidades, deudas asumidas, prestaciones accesorias y ventajas patrimoniales satisfechas o comprometidas por el adquirente o por personas vinculadas a este como consecuencia directa o indirecta de la transmisión".
Desaparece así la referencia al precio, que podía introducir cierta confusión en el ámbito de aplicación, y se recoge la forma en que se debe valorar, a través de sociedad de tasación homologada e inscrita.
También se añade el momento en que debe valorarse el bien, al tiempo del acuerdo vinculante. Esto puede remitir a un tiempo anterior, o incluso muy anterior, al del otorgamiento de la escritura pública.
Si hay un documento privado, la fecha será la de este. A mi entender, se tomará la fecha del documento privado, aun cuando esta fecha no sea fehaciente de conformidad con el artículo 1227 del Código Civil.
Según veremos después, el apartado 3 de este artículo 1 supone que el régimen pueda ser aplicado a ventas formalizadas en contrato privado anterior a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 29/2026, si la elevación a público del mismo es posterior a la vigencia de la norma.
Este criterio, en una aplicación literal del mismo, se debería aplicar incluso a las circunstancias jurídicas de la finca. Piénsese en el caso de que la vivienda comprada estuviera arrendada al tiempo del contrato privado y no lo está al de su elevación a público, aunque esta interpretación parece contraria al espíritu de la norma.
Se añade por otra parte la previsión de computar cantidades, deudas asumidas, prestaciones accesorias o ventajas patrimoniales satisfechas o asumidas por el adquirente.
Por ejemplo, si el adquirente asume gastos de comunidad o IBI pendientes, cuyo pago corresponda al vendedor, eso incrementará el importe de su contraprestación.
Una cuestión dudosa son los gastos notariales de la escritura. Podría argumentarse que, dado que la regla legal supletoria (artículo 1455 del Código Civil: "Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario") impone una parte de estos gastos al vendedor, su asunción por el adquirente incrementa su contraprestación.
El que el informe de tasación lo aporte la compradora, poco añade, como no sea un criterio de asunción del gasto. El coste de este informe, como deber de la compradora, no formará parte de la contraprestación.
En cuanto a que entidad tasadora sea "independiente" de las partes, demuestra que al legislador no le resulta suficiente garantía el carácter homologado e inscrito de la tasadora. Es otro concepto jurídico indeterminado, respecto del que se puede hacer alguna precisión.
En primer lugar, el que la sociedad la elija la compradora no debe implicar falta de independencia por sí solo, pues es la consecuencia normal de la obligación que le impone la norma de aportar la tasación.
Por otro lado, la independencia puede ser jurídica o económica. Y aquí puede dudarse si estas sociedades tasadoras son o no independientes de operadores jurídicos como las entidades de crédito, con las que tienen un trato mercantil frecuente. Imagino que la respuesta es que sí lo son (independientes), por puro sentido práctico.
Desaparece cualquier opción de utilizar otros informes de valoración, aunque sean oficiales y atiendan a criterios de mercado, como el valor de referencia.
En cuanto al concepto de valor de mercado, la exigencia de que se fije por una tasadora homologada, nos remite a las normas oficiales de tasación.
El artículo 4 de la
Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras este concepto del siguiente modo:
"Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta".
El artículo 48.2 de la misma Orden establece la forma de valoración de las viviendas arrendadas, disponiendo:
"En el caso de viviendas que estén arrendadas en la fecha de la tasación se calcularán el valor por actualización, teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 29, y el valor por comparación, en su caso ajustado, para el supuesto que se halle libre de inquilino, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos.
Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasación será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto del inmueble".
Sin entrar en tecnicismos contables, en un arrendamiento con renta antigua e inferior a la de mercado, esta sola circunstancia determinará que su valor no sea fijado por el criterio de comparación con otras viviendas libres de la zona, sino por el de actualización de rentas, en cuanto este conducirá con gran probabilidad a un valor inferior a aquel.
Todo esto lo digo no por resolver yo cuestiones valorativas, que me vendrán dadas con el certificado o informe de tasación, sino por apreciar el sentido último de la norma limitativa (o al menos intentarlo).
Respecto del objeto de la adquisición, será "viviendas en estado de uso como de viviendas de
edificios construidos sobre suelo de calificación residencial que cumplan los requisitos
para obtener la cédula de habitabilidad, desde que dispongan de certificado de fin de
obra".
Aquí la redacción no cambia respecto del primer Real Decreto Ley 26/2026, no convalidado, con lo que puedo reproducir aquí las mismas dudas que aquél me suscitaba.
Quedan excluidos todos los inmuebles que no tengan por uso el de vivienda. Así, locales comerciales, naves industriales, solares o terrenos, aunque sea para la futura construcción de viviendas, plazas de garaje, trasteros, etcétera.
Algún caso puede resultar dudoso. Particularmente, la adquisición de edificios enteros, dentro de los que existan viviendas. La norma se refiere siempre como objeto de la adquisición a la vivienda como un objeto individualizado. Si se adquiriera un edificio dentro del que existen viviendas, individualizadas mediante la correspondiente división horizontal, ninguna duda plantearía la aplicación de la norma, aunque limitada a las viviendas, lo que exigiría distribuir el precio. Pero si se compra el edificio completo y sin individualizar las viviendas mediante la correspondiente división horizontal, la cuestión no me parece tan clara.
Si lo que sucede es que la vivienda tiene anejos, como plazas de garaje o trasteros, una primera posición llevaría a considerar necesario individualizar el precio de la vivienda y el de la plaza y trastero, para determinar si se supera el 70%. Sin embargo, entiendo que cabe una valoración conjunta de la vivienda y sus anejos para determinar el valor de tasación de la vivienda adquirida.
En cuanto al estado de la vivienda se exige que esta esté "en estado de uso como de viviendas de edificios construidos sobre suelo de calificación residencial que cumplan los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad, desde que dispongan de certificado de fin de obra".
Estar en "estado de uso" implica, a mi entender, que cumplan materialmente los requisitos para ser usada como vivienda, al margen de que haya obtenido certificado de fin de obra, licencia de primera ocupación (o declaración equivalente) o cédula de habitabilidad, y al margen de que conste o no en el registro de la propiedad su terminación.
Por ello, el que la vivienda pertenezca a un edificio que conste registralmente en construcción no excluye por sí mismo la aplicación de la norma. Parece que se exigirá al menos la manifestación de las partes de que la vivienda transmitida no está en condiciones de uso.
Las exigencias de tener certificado de obra y cumplir los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad están referidas al segundo supuesto, viviendas de edificios construidos sobre suelo de calificación residencial. Pero si el primer requisito es estar en situación de uso parecen redundantes estas exigencias formales en caso de edificios construidos en suelo de calificación residencial. Parece que siempre que se cuente con certificado de fin de obra y cédula de habitabilidad o documento administrativo equivalente será de aplicación la norma porque se presumirá que está en estado de uso la vivienda.
Vamos ahora con las excepciones a la aplicación de la norma que recoge su número 2:
Una cuestión general es cómo justificar que la adquisición entra en alguna de las excepciones legales. Siendo circunstancias de cumplimiento futuro, entiendo que será suficiente la manifestación de las partes en la escritura.
También es cuestionable el tratamiento registral de estas excepciones. Una posición previsible, aunque dudo si justificable, es que se entiendan limitaciones a la propiedad con alcance real o estatutario, y que como tal deben reflejarse en el registro de la propiedad y pueden condicionar el futuro destino del bien. Esta interpretación que preveo como probable, puede o no ser confirmada por nuestro Centro Directivo (conservar algo de ingenuidad siempre rejuvenece).
En cuanto a las concretas excepciones, cabe comentar lo siguiente:
- a) Para su destino a vivienda habitual a precio asequible o social hasta al menos el 31 de diciembre de 2030.
La redacción de esta letra a) en el Real Decreto Ley 26/2026, era la siguiente: "Para su destino a vivienda habitual a precio asequible o social, durante un plazo mínimo de cinco años".
Esto implica que, por alguna razón, posiblemente la coherencia con el plazo general de aplicación de la norma, se ha reducido el ámbito temporal de la misma. Esto me lleva a considerar si las demás excepciones que veremos a continuación tienen ese mismo límite temporal, el 31 de diciembre de 2030, aunque en ellas nada se diga al respecto.
Obsérvese que la norma no exige que el destino sea el arrendamiento. Así que entraría dentro de la excepción, a mi entender, que la vivienda adquirida por debajo del setenta por ciento del valor de tasación se destinase a la futura venta, siempre que esta fuera a un precio "asequible o social".
La cuestión es determinar qué es un precio "asequible o social".
El artículo 14 de este Real Decreto Ley 29/2026 define el concepto de vivienda asequible del siguiente modo:
"Tendrá consideración de vivienda asequible aquella cuyas condiciones de precio de venta o alquiler, incluidos todos los gastos asociados al mismo, no supere el treinta por ciento de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio en el que se ubique el inmueble. Los gastos asociados a los anejos no podrán suponer un incremento del precio de alquiler respecto al determinado para la vivienda de acuerdo con este artículo".
La norma, aunque dé un concepto unitario para precio de venta y para renta, está claramente pensando en el supuesto del alquiler, siendo de difícil aplicación al caso de venta.
Las letras b), c), y d) reproducen de manera exacta lo dispuesto en el Real Decreto Ley 26/2026, no convalidado, por lo que reproduzco aquí lo que dije sobre ellas en la entrada anterior.
b) Para su destino a residencia de personas que precisen atención sociosanitaria.
Un caso dudoso puede ser el de las personas ancianas.
El artículo 14 de la Ley 16/2003, de cohesión y calidad del Sistema Nacional de Salud, nos da un concepto legal de atención sociosanitaria:
"La atención sociosanitaria comprende el conjunto de cuidados destinados a aquellas personas con enfermedades que por su evolución generan dependencia o discapacidad, generalmente pacientes crónicos, que por sus especiales características pueden beneficiarse de la actuación simultánea y sinérgica de los servicios sanitarios y sociales, para aumentar su autonomía, paliar sus limitaciones o sufrimientos y facilitar su reinserción social".
La ancianidad por sí misma no encaja en el concepto, aunque sin duda las personas ancianas son más susceptibles de requerir los cuidados expresados.
c) Para su destino a residencia de personas pertenecientes a colectivos socialmente vulnerables por parte de entidades del tercer sector de acción social.
Confieso que ignoraba lo que es una entidad del tercer sector de acción social. La IA me informa de que están definidas en la Ley 43/2015, de 9 de octubre, del Tercer Sector de Acción Social.
No existe un concepto de colectivos socialmente vulnerables, lo que supone otra imprecisión de la norma.
Una aproximación la podemos encontrar en la legislación de protección de los deudores hipotecarios.
El artículo 1.2 de la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, a efectos de suspender lanzamientos, enumera unos “colectivos especialmente vulnerables”: familias numerosas, familias monoparentales con hijos a cargo, unidades familiares con menores de tres años, personas con discapacidad superior al 33 %, en situación de dependencia o con enfermedad grave incapacitante, desempleados sin prestación, víctimas de violencia de género y, desde 2017, deudores mayores de sesenta años.
d) Para su destino a la protección de las víctimas de violencia de género tanto de atención como residencial y en cualquiera de sus modalidades.
A mi entender, nada impide que en la escritura se aleguen varias de estas finalidades, eligiéndose en el futuro cuál se cumple.
e) Tampoco será de aplicación cuando las entidades compradoras acrediten su adhesión y cumplimiento del Código de Buenas Prácticas aprobado por Acuerdo de Consejo de Ministros. Esta condición se entenderá cumplida por entes públicos territoriales y aquellos otros organismos públicos y empresas o sociedades mercantiles pertenecientes al sector público, cuya finalidad es la promoción y la gestión de vivienda social y asequible con carácter permanente.
Esta redacción sí varía frente a la que recogía el Real Decreto Ley 26/2026. Aparte de la sustitución de "personas jurídicas compradoras" por "entidades compradoras", lo que parece asumir que alguna de las entidades "carroñeras" que no son personas jurídicas puedan entrar en razón y suscribir alguno de estos Códigos morales, precisa que deberá justificarse no solo la adhesión a dicho Código, sino su cumplimiento.
Este Código de Buenas Prácticas que se nos anuncia es algo distinto del Código de Buenas Prácticas bancarias.
Lo más interesante es la exclusión general de "entes públicos territoriales y aquellos otros organismos públicos y empresas o sociedades mercantiles pertenecientes al sector público, cuya finalidad es la promoción y la gestión de vivienda social y asequible".
A mi entender, la referencia a la finalidad de promoción de vivienda social y asequible se predica de los organismos públicos y empresas y sociedades mercantiles pertenecientes al sector público. Los entes públicos territoriales no tienen finalidades en sí mismos que sean distinguibles y los entiendo excluidos de modo genérico de la aplicación de la norma.
Sin embargo, no quedarán excluidos los organismos, sociedades o entidades que, aun perteneciendo al sector público, no tengan la finalidad señalada (la promoción y la gestión de vivienda social y asequible), ejemplo palmario de que la administración pública no se fía ni de sí misma, al menos del todo.
El apartado 3 del artículo regula el régimen transitorio de la norma, basado en el otorgamiento (que llama protocolización) de la escritura. Dice dicho apartado (que es también reproducción exacta del número correspondiente del no convalidado Real Decreto Ley 26/2026):
"La previsión de los apartados 1 y 2 no se aplicará a las transmisiones de propiedad que a la entrada en vigor de esta ley se hayan elevado a escritura pública, aunque estas no se encuentren todavía inscritas en el Registro de la Propiedad correspondiente. En ese caso, la inscripción se realizará respecto del contenido de la escritura pública protocolizada ante la notaría correspondiente en fecha anterior a la entrada en vigor de esta ley, sin que, una vez haya entrado en vigor la presente ley, pueda ser la escritura modificada ni ampliada mediante adenda".
Por tanto, no sería suficiente que existiera un documento privado de compraventa, incluso con fecha fehaciente anterior a la entrada en vigor de la reforma, para que se excluyese la aplicación de la norma, si la elevación a público del mismo tiene lugar tras su entrada en vigor, lo que va a suponer que operaciones con precio fijado e incluso pagado antes de la reforma queden sujetas a la limitación legal.
Es llamativo que la escritura anterior a la reforma no pueda ser "modificada, ni ampliada mediante adenda" tras la misma. No sé con certeza qué sabe el redactor legislativo de técnica notarial, pero lo imagino bastante alejado de ella, lo cual debe ser considerado pecado venial en estos ámbitos.
Llevando las cosas a su cauce normal, parecen plenamente posibles subsanaciones o modificaciones de la escritura que pretendan corregir errores materiales, sin alterar la esencia del negocio.
Caso particular plantearán las escrituras pendientes de ratificación. A mi entender, si la escritura se otorga antes de la entrada en vigor de la reforma, quedando pendiente de ratificación por alguna de las partes, la ratificación de la misma posterior a la entrada en vigor de la norma no implicará la sujeción a esta, dado el carácter retroactivo de la ratificación.
Es cierto que la retroactividad no puede perjudicar los derechos de terceros, pero debe entenderse que estos son terceros determinados que se vean perjudicados en sus derechos subjetivos, lo que es distinto del general interés al que manifiesta servir la norma.
En cuanto a las donaciones pendientes de aceptación, reconociendo que el supuesto no será frecuente, creo que se puede sostener lo mismo, sobre la base de la donación como acto o contrato dispositivo que realiza esencialmente el donante, aunque exija la aceptación del donatario en vida del donante como requisito de validez.
Por último, el apartado 4 de este artículo 1 dispone: "Asimismo, lo previsto en los apartados 1 y 2 no se aplicará a las adquisiciones de propiedad que deriven de procedimientos de ejecución tramitados ante los órganos jurisdiccionales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal o de procedimientos de ejecución hipotecaria cuando la entidad que inste la ejecución acredite su adhesión y cumplimiento del Código de Buenas Prácticas previsto en el apartado 2.e)"
La redacción del Real Decreto Ley 26/2026 era la siguiente:
"Asimismo, lo previsto en los apartados 1 y 2 no se aplicará a las adquisiciones de propiedad que deriven de procedimientos de ejecución tramitados ante los órganos jurisdiccionales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal o de procedimientos de ejecución hipotecaria".
La nueva redacción quita a la excepción su carácter general y la circunscribe a las ejecuciones de entidades acogidas al Código de Buenas Prácticas.
Parece que sí deberá extenderse a las administraciones públicas territoriales y otras entidades del sector público mencionadas en el 1.2.e, en cuanto estas se consideran de iure adheridas al Código de Buenas Prácticas.
A sensu contrario, toda ejecución de vivienda en que el adjudicatario sea una de las entidades o sociedades previstas en este artículo, lo que incluirá probablemente a todas las entidades de crédito, que encajarán en el concepto de grandes tenedores, ha quedado inmediatamente sujeta al límite del setenta por ciento del valor de mercado. Esto supone una derogación tácita, parcial y temporal, pero no menor, del régimen de la ejecución de la LEC, incluyendo la ejecución hipotecaria, excluyendo la aplicación de los artículos 670 y 671 de la LEC, que fijan los límites cuantitativos del valor de adjudicación en función del valor de tasación que consta en la escritura de préstamo hipotecario. Y todo ello sin previsión alguna sobre cómo debe articularse procesalmente. ¿Quién aporta la tasación? ¿A qué fecha, si en una ejecución no hay acuerdo vinculante? ¿Qué hace el letrado de la Administración de Justicia, o el notario, si la postura no llega al umbral? ¿Subasta desierta y deuda viva? Nadie nos lo dice.
En caso de procedimientos de ejecución exige que se tramiten ante los órganos jurisdiccionales. Esto excluye las subastas notariales, salvo que se acuda a ellas como medio de realización en un procedimiento judicial.
Sin embargo, en los procedimientos de ejecución hipotecaria no se distingue, por lo que se incluirán tanto el judicial como el notarial.
Tampoco parece que puedan acogerse a esta excepción las adjudicaciones en procedimientos administrativos de apremio, sean de la Agencia Tributaria, de la Seguridad Social o de un ayuntamiento. Ni se tramitan ante órganos jurisdiccionales ni son, en principio, ejecuciones hipotecarias. La salvedad podría ser cuando la Administración ejecuta una hipoteca constituida a su favor por el procedimiento de ejecución de garantías del artículo 168 de la LGT.
No se incluirán en la excepción las daciones en pago voluntarias (al margen de que la norma sea o no aplicable a las entidades de crédito, a lo que ya me he referido). Si se trata de una transacción homologada judicialmente, es posible que se entienda "derivada de un procedimiento de ejecución". Más dudas me plantea que el acuerdo derive de una conciliación, incluso previa a un procedimiento de ejecución.
Por último, el Real Decreto Ley 29/2026 añade a este artículo 1 un nuevo número 5 que delimita la aplicación de la excepción basada en el Código de Buenas Prácticas, con el siguiente contenido:
"Cuando, al amparo de las excepciones previstas en el apartado 2.e) o 4, alguna de las entidades comprendidas en el apartado 1 adquiera o se adjudique, por un importe inferior al setenta por ciento de su valor de mercado determinado conforme a lo previsto en el apartado 1,
una vivienda que constituya la vivienda habitual de una persona en situación de vulnerabilidad y que carezca de alternativa habitacional, quedará suspendido hasta el 31 de diciembre de 2030 cualquier lanzamiento que afecte a dicha vivienda, en los términos previstos en la legislación aplicable.
El Código de Buenas Prácticas previsto en el apartado 2.e) deberá contemplar las medidas y obligaciones exigibles a las entidades adheridas para proporcionar una alternativa habitacional a las personas vulnerables afectadas, así como las condiciones y garantías para su cumplimiento.
Las excepciones previstas en el apartado 2.e) y 4 no serán de aplicación hasta la aprobación y entrada en vigor del referido Código de Buenas Prácticas y únicamente podrán ser invocadas por las entidades que acrediten su adhesión y efectivo cumplimiento".
Es de apuntar que la excepción del número 2.e) no se aplica solo a las entidades sujetas al Código de Buenas Prácticas, sino a las administraciones públicas territoriales y a otras entidades del sector público, respecto de las cuales también jugará, en consecuencia, la limitación del lanzamiento de las personas en situación de vulnerabilidad, y tanto respecto de las viviendas adquiridas como de las adjudicadas en procedimiento de ejecución, sin que se distinga aquí la clase de procedimiento ejecutivo, aunque una interpretación sistemática lo remitiría a lo contemplado en el número 4 (procedimientos de ejecución judicial).
Y aunque el último párrafo de este número 5 señala que las excepciones de los apartados 2.e) y 4 no serán de aplicación hasta la entrada en vigor del Código de Buenas Prácticas, a mi entender se aplicarán a las administraciones y entidades del sector público desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley, pues la ley les atribuye directamente esa condición, sin depender del contenido de un Código que no han de suscribir.
